Những điều cần biết khi mua nhà hình thành trong tương lai

Hiện nay việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai luôn sôi động, vì đây không chỉ đây là kênh sở hữu nhà, tài sản của người dân có nhu cầu, mà còn là kênh đầu tư được nhiều nhà đầu tư khi mua đi bán lại hoặc cho thuê. Nhiều người mua nhà do không nắm được các quy định pháp luật đã bị thiệt hại, thua lỗ.

Thứ nhất: Lưu ý khi kí kết hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai

Khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán, hoặc xuống tiền mua nhà tại một dự án nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà cần quan tâm tới giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Văn bản này sẽ đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản hay không.

Tiếp đến, thông qua hồ sơ pháp lý của dự án được cung cấp, người mua cần kiểm tra dự án đó có thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền hay không. Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất. Nhiều khu chung cư hiện nay người dân không thể làm được sổ đỏ vì chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Một trong những giấy tờ rất quan trọng khác mà người mua nhà cần phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư. Khi có các giấy tờ này, tức là dự án đã có “đất sạch”, không có tranh chấp.

Giấy tờ tiếp theo người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cho xem là giấy phép xây dựng của dự án (với trường hợp phải có giấy phép xây dựng). Nhiều dự án hiện nay xảy ra tình trạng xây dựng không phép và bị đình chỉ thi công, dẫn đến chậm tiến độ dự án.

Các loại giấy tờ này chủ đầu tư luôn phải có sẵn, khi người mua yêu cầu là có thể xuất trình. Từ các giấy tờ chủ đầu tư cung cấp, người mua có thể đối chiếu với thông tin từ các cơ quan có liên quan như Sở Tài nguyên – Môi trường, Sở xây dựng, Sở Quy hoạch – Kiến trúc về dự án đang mở bán.

Gần đây, nhiều nhà đầu tư bất động sản rỉ tai nhau về cách nhận diện cơ sở pháp lý cho dự án định mua, đó là chủ động vay tiền ngân hàng, kể cả khi không có nhu cầu. Lý do là ngân hàng rất chặt chẽ trong cho vay, nên thông qua việc đi vay, người mua có thể “ mượn tay” ngân hàng để thẩm định tính pháp lý của dự án định mua.

Thứ hai: Điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Bên cạnh hồ sơ pháp lý của dự án, trước khi ký hợp đồng mua bán, người mua cũng cần đọc kỹ các điều khoản của hợp đồng và cần lưu lý, người ký hợp đồng phải là người đại diện theo pháp luật hoặc người được người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư ủy quyền (có Giấy ủy quyền hợp pháp).

Theo quy định tại Điều 55, 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, khi mua bán nhà hình thành trong tương lai phải có đủ các điều kiện như phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở, chỉ được đưa vào kinh doanh khi có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Thiếu bất kỳ điều kiện nào, người mua nhà phải yêu cầu chủ đầu tư bổ sung để tránh trường hợp việc giao dịch bị vô hiệu.

Việc kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi BĐS đáp ứng đầy đủ các điều kiện bắt buộc được đưa vào kinh doanh.

Như phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Thứ ba: Vấn đề thanh toán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

Theo quy định cụ thể tại Điều 57. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai-Luật kinh doanh bất động sản thì Việc thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.